Se está a ponderar destituir o atual administrador do seu condomínio, este guia é para si.
Vamos abordar, de forma clara e simples, como e quando pode rescindir o contrato com o atual administrador, com base na legislação portuguesa em vigor.
Se ficar com dúvidas, envie-nos uma mensagem!
Quando é possível destituir o administrador?
O administrador pode ser destituído a qualquer momento, desde que a assembleia de condóminos delibere nesse sentido. Não é necessário aguardar pelo fim do mandato.
A destituição pode ocorrer por diversos motivos. Alguns dos mais comuns incluem:
- Falta de transparência na gestão financeira / contas mal geridas;
- Não convocação de assembleias;
- Ausência de prestação de contas;
- Negligência na manutenção do edifício;
- Incumprimento das deliberações da assembleia;
- Entre outros.
Em casos mais graves, como fraude ou desfalque, os condóminos podem recorrer aos tribunais para responsabilizar o administrador.
Passo a passo para destituir o administrador de condomínio
1. Reúna o apoio necessário
Para convocar uma assembleia com o objetivo de destituir o administrador, é necessário que condóminos que representem, pelo menos, 25% do valor total do prédio (permilagem) estejam de acordo.
2. Convocar a assembleia
Envie uma convocatória por carta registada com aviso de receção, com pelo menos 10 dias de antecedência (art. 1432º do Código Civil). A ordem de trabalhos deve incluir:
- Destituição do atual administrador;
- Eleição de um novo administrador.
3. Realizar a assembleia
Na assembleia, a destituição do administrador requer a aprovação por maioria simples dos votos dos condóminos presentes ou representados. É importante redigir uma ata que reflita as decisões tomadas.
4. Eleger um novo administrador
Depois de aprovada a destituição, a assembleia deve proceder de imediato à eleição de um novo administrador, que pode ser um condómino ou uma empresa especializada, como a Condomínios com Vida.
A decisão deve ser tomada por maioria do valor total das frações representadas na assembleia (N.º 5 do artigo 1432.º do Código Civil: “As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido”).
5. Formalizar a transição
O administrador cessante deve entregar toda a documentação relativa ao condomínio ao novo administrador, incluindo:
- Relatórios financeiros;
- Contratos em vigor;
- Livro de atas;
- Regulamento do condomínio;
- Outros documentos específicos do condomínio.
É aconselhável que esta entrega seja documentada e que ambas as partes assinem um termo de entrega e receção de documentos.
Sugestão de minuta para convocatória
Para facilitar, pode utilizar a seguinte minuta para convocar a assembleia:
[Morada de Origem – de um dos condóminos]
[Morada de Destino – do administrador do condomínio]
Registada
PORTO, 28 de julho de 2025
Convocatória
Exmº(ª) Senhor(a),
Na qualidade de condóminos do edifício em referência, nos termos e para os efeitos do que dispõem os artigos 1431º e 1432º do Código Civil, convocamos Vª Exª para a Assembleia Extraordinária a realizar no próximo dia 28 de maio de 2025 pelas 20:00 na Garagem do condomínio XPTO, com a seguinte ordem de trabalhos:
- Destituição do atual administrador
- Eleição de novo administrador
Não se obtendo o número de condóminos necessários para deliberar, fica, desde já, convocada nova reunião, no mesmo local e com a mesma ordem de trabalhos, para o dia 28 de julho de 2025, pelas 20:30 horas.
Com os melhores cumprimentos,
[Nome e assinatura dos condóminos que convocam a assembleia]
Nota: A morada de destino é a do administrador do condomínio ou da empresa administradora, se aplicável. Esta morada deve ser a oficial que consta nos documentos do condomínio ou nas comunicações anteriores do administrador (por exemplo, nos avisos de pagamento das quotas).
Perguntas Frequentes
Sim. A assembleia pode destituir o administrador a qualquer momento, sem necessidade de justa causa, desde que aprovado por maioria da permilagem dos presentes.
Não. A sua presença não é legalmente obrigatória, embora seja recomendável que esteja informado e colabore na transição.
A destituição é aprovada com a maioria da permilagem dos condóminos presentes ou representados na assembleia.
A legislação portuguesa não estabelece um prazo específico para a entrega dos documentos do condomínio ao novo administrador.
Contudo, é prática comum e recomendada que essa entrega ocorra de forma célere, preferencialmente no prazo de 15 dias úteis após a deliberação da assembleia que nomeia o novo administrador.
Recomendamos que a assembleia de condóminos estabeleça esse prazo na ata da reunião em que é deliberada a destituição e eleição do novo administrador. Dessa forma, evita-se qualquer ambiguidade e assegura-se uma transição eficiente e transparente.
Não. Está legalmente obrigado a entregar toda a documentação. Em caso de recusa, pode ser acionado judicialmente.
Se na assembleia de condóminos for aprovada a destituição do atual administrador, mas não for eleito um novo, o condomínio fica temporariamente sem administração formal. Isto é um cenário delicado, pois:
- Ninguém fica legalmente mandatado para representar o condomínio;
- Não podem ser tomadas decisões ou executadas tarefas essenciais (como pagamentos, gestão de avarias, convocação de novas assembleias, etc.);
- A gestão do edifício fica, na prática, bloqueada.
Tendo isto em conta, recomendamos sempre que o ponto “Eleição de novo administrador” seja tratado na mesma assembleia da destituição — ou que, pelo menos, se agende de imediato uma nova reunião para esse efeito.
Sim. A administração pode ser entregue a uma empresa especializada, como a Condomínios com Vida, desde que eleita pela assembleia.
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Ana Rufino é a fundadora e sócia-gerente da Condomínios com Vida, empresa que criou em 2019 com o objetivo claro de transformar a forma como os condomínios são geridos na região do Grande Porto — com mais proximidade, mais transparência e com foco na valorização do património.
