Trocar de empresa de gestão de condomínio pode parecer um processo complexo, mas com a informação certa — e o apoio de uma equipa especializada — é mais simples do que parece.
Na Condomínios com Vida, acompanhamos condomínios em todas as fases deste processo, da convocação da assembleia à transição final da documentação.
Seja por falta de comunicação ou transparência, gestão ineficiente, cobrança de honorários excessivos ou outro motivo, mudar de gestão do condomínio pode trazer grandes benefícios à vida (e património) dos condóminos.
Neste artigo explicamos, passo a passo, como pode o seu condomínio mudar de empresa de gestão, de acordo com a legislação portuguesa em vigor.
1. Consulte o Regulamento do Condomínio
O regulamento do condomínio é o documento que define as regras internas do edifício. Peça-a ao próprio administrador do condomínio. Deve verificar se existe alguma cláusula específica relativa à contratação ou substituição do administrador profissional. Em regra, a decisão de mudar de empresa de gestão requer aprovação em assembleia de condóminos.
2. Convocar uma Assembleia de Condóminos
De acordo com o Código Civil Português, nomeadamente o artigo 1431.º alínea 2), qualquer condómino pode requerer ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária. Caso o administrador atual não o faça, os condóminos que representem pelo menos 25% do valor total do prédio (permilagem) podem convocá-la diretamente.
A ordem de trabalhos deve incluir explicitamente os seguintes pontos:
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- Destituição da atual empresa de administração do condomínio;
- Eleição da nova empresa de administração do condomínio.
2.1. Destituição da atual empresa de administração do condomínio
Para que a destituição da atual empresa de administração do condomínio seja aprovada, é necessário o voto favorável da maioria do valor total do prédio (ou seja, mais de 50% das frações, ponderadas pelo valor da permilagem).
É importante garantir que a ata da assembleia reflita com clareza a deliberação tomada, para efeitos legais e contratuais.
2.2. Eleição da nova empresa de administração do condomínio
Este é um passo fundamental. Na escolha da nova empresa, deve ter em conta:
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- Experiência no mercado;
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- Transparência na apresentação de orçamentos e relatórios;
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- Boa reputação entre outros condomínios (pode, por exemplo, explorar as avaliações no Google Business Profile ou outros portais de avaliações);
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- Ferramentas tecnológicas de apoio à gestão (ex: plataforma digital);
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- Disponibilidade para visitas periódicas ao edifício;
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- Proximidade geográfica;
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- Serviços multidisciplinares (financeiro, administrativo, apoio jurídico, gestão da manutenção, etc);
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- Entre outros.
Como a Condomínios com Vida pode ajudar
Na hora de mudar, é essencial escolher um parceiro com experiência e credibilidade. A nossa equipa:
- Analisa as necessidades do seu edifício;
- Apresenta propostas claras e sem surpresas;
- Participa na assembleia para esclarecer dúvidas aos condóminos;
- Garante uma transição organizada com o administrador anterior.
Peça já uma proposta personalizada para o seu condomínio.
3. Formalizar a Mudança
Após a deliberação em assembleia, deve ser enviada uma carta registada com aviso de receção à empresa cessante, dando conhecimento da decisão e solicitando a entrega de toda a documentação do condomínio (contas, contratos, ficheiros, etc.).
É também aconselhável definir um período de transição, durante o qual ambas as partes colaboram para uma passagem de testemunho suave e sem prejuízos para os condóminos.
Perguntas Frequentes
Pode-se votar a substituição da empresa de gestão em qualquer altura do ano, desde que:
- A proposta conste na ordem de trabalhos da assembleia (ordinária ou extraordinária);
- Seja aprovada por condóminos que representem a maioria do valor total do prédio (mais de 50% da permilagem).
Embora o mandato do administrador seja normalmente de 1 ano (renovável), a assembleia tem o poder de o substituir a qualquer momento.
Se a assembleia for convocada e não estiver presente a maioria do valor total do prédio:
- A assembleia não pode deliberar validamente sobre a substituição da empresa de gestão;
- Deve ser marcada uma nova assembleia;
- Na segunda convocatória, as decisões podem ser tomadas com qualquer número de condóminos presentes, mas continuam a exigir maioria da permilagem representada na votação (não basta maioria simples de pessoas).
O administrador cessante tem o dever de:
- Entregar toda a documentação do condomínio, incluindo contas, contratos, atas e ficheiros digitais;
- Transferir os saldos bancários do condomínio para a nova administração (ou facilitar o acesso);
- Cooperar durante o período de transição, de forma transparente e célere.
Este dever decorre das obrigações de boa fé e responsabilidade civil e pode ser reforçado por cláusulas contratuais.
A assembleia de condóminos decide, por maioria da permilagem.
Qualquer condómino pode apresentar orçamentos ou propostas alternativas para serem discutidas e votadas.
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Ana Rufino é a fundadora e sócia-gerente da Condomínios com Vida, empresa que criou em 2019 com o objetivo claro de transformar a forma como os condomínios são geridos na região do Grande Porto — com mais proximidade, mais transparência e com foco na valorização do património.
