A assembleia de condóminos é o momento onde se tomam decisões que afetam a vida de todos os moradores. Isto pode abranger, desde a aprovação de orçamentos até às obras de manutenção ou alterações nas áreas comuns. Mas o que acontece quando uma deliberação parece injusta, ilegal ou simplesmente contrária aos interesses do condomínio?

Contestar decisões da assembleia de condóminos é um direito de todos os moradores, mas é importante saber como fazê-lo, de forma correta e eficaz.

1. Quando é possível contestar uma decisão?

Nem todas as decisões podem ser alvo de impugnação. A lei prevê que apenas podem ser contestadas as deliberações que:

Violem disposições legais ou regulamentares;
Contrariem o título constitutivo do prédio;
Prejudiquem gravemente algum condómino de forma injustificada;
Sejam aprovadas sem respeitar as regras de convocatória ou de votação.

Ou seja, não basta discordar, é necessário que exista fundamento legal e concreto para avançar com uma contestação.

2. Prazos a ter em conta

O prazo para impugnar uma decisão da assembleia é relativamente curto. A lei estabelece 10 dias para convocar uma assembleia extraordinária a contar da data da deliberação, se esteve presente na assembleia, ou da sua comunicação, se não participou na mesma. Após a assembleia extraordinária, tem 20 dias para propor a ação de anulação da deliberação, caso esta tenha sido solicitada (Art. 1433.º, n.º 4).

Pode também recorrer a um centro de arbitragem ou mediação no prazo de 30 dias a contar da data de deliberação, sempre que haja acordo ou cláusula aceite entre os condóminos. Estas são consideradas soluções extrajudiciais, não substituindo a via judicial.

Por isso, é essencial agir rapidamente, reunir a documentação necessária e, se possível, obter aconselhamento jurídico antes de dar qualquer passo.

Prazo	Quem / Situação	Descrição
10 dias	Condóminos presentes ou ausentes	Prazo para exigir ao administrador a convocação de assembleia extraordinária para revogação de deliberações inválidas ou ineficazes. Conta-se da deliberação (se presente) ou da comunicação (se ausente).
30 dias	Qualquer condómino	Pode sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem, contado nos mesmos termos do número anterior.
20 dias	Condómino após assembleia extraordinária	Prazo para propor ação de anulação, contado da deliberação da assembleia extraordinária.
60 dias	Condómino, se não houver assembleia extraordinária	Prazo para propor ação de anulação, contado da data da deliberação inicial.

3. Como deve ser feita a contestação?

A contestação faz-se através de uma ação judicial intentada no tribunal de comarca da área do prédio. Em termos práticos, o condómino que pretende impugnar deve apresentar a ação, expondo os fundamentos e juntando provas que demonstrem a irregularidade da decisão. É, portanto, crucial ter em mãos:

A ata da assembleia onde a decisão foi tomada,
O regulamento do condomínio,
Qualquer prova que sustente os argumentos para a contestação (documentos, fotos, emails, recibos, entre outros).

Apesar de ser possível avançar individualmente, é altamente recomendável o apoio de um advogado, garantindo maior segurança jurídica e aumentando a probabilidade de sucesso.

4. Quais os custos e riscos da impugnação?

Avançar com uma contestação implica custos como taxas de justiça, eventuais honorários de advogado e, em caso de perda, a possibilidade de suportar custas adicionais. Por isso, antes de decidir, é fundamental analisar os prós e contras. Em muitos casos, tentar uma resolução amigável, ou propor a revisão da decisão numa nova assembleia (como referido anteriormente no ponto 2) pode ser uma alternativa mais simples e económica.

As boas práticas para evitar conflitos maiores

A melhor forma de reduzir o risco de decisões contestadas passa por garantir:

Convocatórias claras e enviadas dentro dos prazos legais;
Ordens de trabalhos completas e transparentes;
Registos escritos das deliberações (atas) devidamente assinados;
Comunicação eficaz entre administração e condóminos.

Uma gestão profissional de condomínios ajuda a assegurar que todos estes procedimentos são cumpridos, evitando falhas formais e prevenindo conflitos desnecessários.

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Resumindo, contestar uma decisão da assembleia de condóminos é um direito legal, mas deve ser usado de forma criteriosa. Conhecer os fundamentos válidos, respeitar os prazos e agir com apoio especializado faz toda a diferença. Mais do que evitar litígios, trata-se de proteger os interesses de cada condómino e de garantir uma administração justa e transparente do edifício.

FAQs

Existe uma minuta para impugnar uma assembleia de condomínios?

Não existe uma minuta oficial prevista na lei.

É possível resolver o problema sem ir a tribunal?

Geralmente, sim. Sempre que possível, é sugerido optar pelo diálogo com o administrador ou com os condóminos. Muitas situações resolvem-se em assembleia ou por consenso, evitando custos e a morosidade de um processo judicial.

Não tenho a ata da assembleia. O que fazer?

A ata é essencial para contestar qualquer decisão da assembleia. A lei obriga à sua disponibilização a todos os condóminos, pelo que deve pedi-la ao administrador. Se este recusar, é possível recorrer a meios legais para a obter, com apoio de um advogado.

O que acontece depois de contestar a decisão da assembleia?

Após ser intentada a ação judicial, o condomínio é notificado e pode apresentar defesa. O processo decorre em tribunal (ou em arbitragem, se aceite), com análise de provas. No final, o juiz ou árbitro decide se a deliberação se mantém ou se é anulada.

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