Ter dificuldades para pagar as obras do condomínio não é assim tão invulgar, mas exige ação imediata da sua parte e conhecimento dos riscos. Este artigo da Condomínios com Vida, empresa especialista na administração de condomínios no distrito do Porto, ajuda a perceber como proceder, evitar problemas legais e proteger o valor do seu imóvel.
Porque é obrigatório pagar as obras do condomínio?
A legislação portuguesa obriga todos os condóminos a contribuir para as despesas aprovadas em assembleia, incluindo obras urgentes ou de manutenção (como pintura, telhados, elevadores) e custos extraordinários. Mesmo quem discorda da obra deve pagar (se aprovado em assembleia), salvo exceções muito específicas, como obras não aprovadas corretamente ou imposição indevida de custos a frações isentas.
Ao aprovar obras em assembleia, todos os condóminos ficam obrigados a contribuir para as despesas resultantes, proporcionalmente ao valor das suas frações ou conforme deliberado. Esta obrigação está prevista no Código Civil e nas regulações específicas da propriedade horizontal.
O que acontece se não pagar?
Em Portugal, se não proceder ao pagamento da sua parte referente a obras no imóvel aprovadas em assembleia de condomínio, pode enfrentar consequências legais e financeiras, incluindo juros, ações judiciais e possível penhora de bens.
- O administrador do condomínio deve instaurar uma ação judicial para cobrar as quantias em dívida, no prazo de 90 dias após o incumprimento, desde que o valor em atraso seja igual ou superior ao indexante dos apoios sociais (IAS) do respetivo ano. Em 2025, este indexante está fixado em 522,50 euros, de acordo com a Portaria n.º 6-B/2025/1, publicada em Diário da República.
- A ata da assembleia aprovada que estipule o valor e prazo de pagamento serve como título executivo, permitindo ao condomínio avançar com processos judiciais para cobrança coerciva.
- O não pagamento resulta habitualmente em juros de mora, a aplicação de sanções pecuniárias se previstas em regulamento ou aprovadas em assembleia, e pode culminar na penhora de bens.
- Caso tente vender o imóvel com dívidas ao condomínio, o comprador pode exigir que as dívidas sejam liquidadas antes do negócio e, em alguns casos, pode legalmente descontar o montante em dívida do valor da compra.
O que fazer quando não consegue pagar?
Agir rapidamente é essencial. Eis o que recomendamos:
- Contactar imediatamente a administração de condomínios para sinalizar a dificuldade;
- Negociar um plano de pagamentos, solicitando o fracionamento em prestações – solução geralmente aceite e já aplicada em diversos casos;
- Participar nas assembleias para expor a situação e acompanhar a discussão das despesas;
- Verificar acesso a linhas de crédito específicas para condomínios ou financiamentos bancários que ajudem a pagar em condições mais suaves;
- Reorganizar o orçamento pessoal/doméstico, priorizando o essencial (a obrigação ao condomínio é, por vezes, mais grave que outras dívidas privadas).
Ao aprovar obras em assembleia, todos os condóminos ficam obrigados a contribuir para as despesas resultantes, proporcionalmente ao valor das suas frações ou conforme deliberado. Esta obrigação está prevista no Código Civil e nas regulações específicas da propriedade horizontal.
Quando posso ser isento ou contestar uma obra?
- Obras não aprovadas corretamente em assembleia de condóminos;
- Intervenções sem urgência ou utilidade diretamente comprovada para a fração (Mas atenção! Mesmo que uma obra não traga utilidade direta à sua fração, pode ser obrigatória se se tratar de conservação ou segurança da estrutura comum, como telhado e fachadas);
- Despesas que a convenção (regulamento) de condomínio isente especificamente determinadas frações (ex: rés-do-chão e elevador).
Nestes casos, consulte a administração – de preferência por escrito – e, em caso de dúvida, peça apoio jurídico.
Perguntas Frequentes
De acordo com o Artigo 310.º, alínea g) do Código Civil, em Portugal, as dívidas de condóminos ao condomínio (quotas e contribuições para despesas comuns) prescrevem ao fim de 5 anos. Ou seja, a administração do condomínio tem 5 anos para cobrar judicialmente uma dívida de quotas (contados desde a data em que cada quota se venceu).
Em Portugal, um condómino só pode recusar pagar uma obra do condomínio em situações muito específicas. As obras de conservação obrigatória, como reparar o telhado, fachadas, canalizações ou outros elementos essenciais à segurança e manutenção do edifício, são sempre da responsabilidade de todos, mesmo que não tragam utilidade direta para a sua fração. Já as obras úteis (melhorias), como pintar o prédio por razões estéticas ou melhorar zonas comuns, só obrigam todos se tiverem sido aprovadas pela maioria necessária em assembleia. Nestes casos, quem votou contra pode, em certas circunstâncias, ficar dispensado da despesa. Por fim, as obras inovadoras, como instalar uma piscina, ginásio ou painéis solares comuns, exigem unanimidade; se não concordar, não pode ser forçado a pagar.
Se não estiver de acordo com uma decisão, deve primeiro verificar se a deliberação foi tomada corretamente, pedindo a ata da assembleia. Depois, deve comunicar por escrito à administração a sua oposição e, se necessário, recorrer à impugnação judicial, que só pode ser feita no prazo de 60 dias após a decisão. Findo esse prazo, a deliberação torna-se obrigatória mesmo que tenha irregularidades.
Se a dívida for executada e não houver pagamento voluntário, pode haver penhora de rendimentos pelo tribunal.
Algumas obras (sobretudo de eficiência energética) podem, em certos programas, beneficiar de linhas de crédito ou subsídios. Fale com a administração sobre essa hipótese.
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Ana Rufino é a fundadora e sócia-gerente da Condomínios com Vida, empresa que criou em 2019 com o objetivo claro de transformar a forma como os condomínios são geridos na região do Grande Porto — com mais proximidade, mais transparência e com foco na valorização do património.
