O elevador avariou, o telhado tem infiltrações ou alguém propôs pintar a fachada: afinal, quem paga as obras no condomínio em Portugal?

Esta é uma das dúvidas mais comuns de quem vive ou investe em prédios em regime de propriedade horizontal. Neste guia da Condomínios com Vida, especialista em gestão de condomínios no Porto, explicamos as regras, exceções e consequências legais relacionadas com o pagamento de obras.

Quem paga as obras do condomínio?

A regra geral é simples: todos os condóminos contribuem para as despesas das partes comuns, de acordo com a sua quota de participação (permilagem).

Essa quota está definida na escritura do imóvel ou no regulamento do condomínio e depende de fatores como a área, a localização e o valor relativo da fração.
Exemplo: se a sua quota for 10%, terá de suportar 10% do custo total da obra aprovada.

Todas as obras nas partes comuns devem ser aprovadas em assembleia de condóminos, salvo casos urgentes. Só após essa aprovação é legítimo exigir o pagamento a todos.

Tipos de obras e regras de pagamento

Nem todas as obras têm o mesmo peso nem exigem o mesmo tipo de aprovação. Eis as principais categorias:

1. Obras de conservação e manutenção

O que são: reparações no telhado, fachadas, tubagens, elevadores, pintura do edifício, segurança estrutural e outro tipo de obras de convervação ou manutenção do edifício.
Quem paga: todos os condóminos, proporcionalmente à sua quota.
Base legal: Art. 1424.º do Código Civil.
Exemplo: reparar infiltrações no telhado → todos contribuem, mesmo os do rés-do-chão.

2. Obras úteis (melhorias)

O que são: obras que aumentam o conforto ou valor do prédio, mas não são indispensáveis.
Quem paga: regra geral, todos, se aprovadas por maioria (2/3 dos votos).
Exceção: quem votar contra pode, em certas situações, ficar dispensado da despesa (art. 1425.º, n.º 3 CC).
Exemplo: substituição das luzes do prédio por iluminação LED.

3. Obras inovadoras

O que são: alterações que mudam a natureza ou finalidade da coisa comum.
Quem paga: só os condóminos que aprovarem a obra, porque exigem unanimidade.
Exemplo: construção de uma piscina ou ginásio no condomínio.

4. Obras em áreas de uso exclusivo

O que são: terraços, garagens ou logradouros de uso restrito a uma fração.
Quem paga: o proprietário dessa fração, exceto se a obra afetar a estrutura do edifício.
Exemplo: arranjo de jardim privativo → paga o condómino que o usa; reparação de laje que serve de teto para outras frações → partilhado por todos.

5. Obras urgentes

O que são: reparações imediatas para evitar danos maiores ou riscos à segurança.
Quem paga: todos os condóminos, mesmo sem assembleia prévia. O administrador pode avançar e apresentar contas depois.
Exemplo: substituição urgente de canalização para evitar inundação.

Exceções: quando não tem de pagar

Existem situações em que pode recusar ou contestar o pagamento:

Obras não aprovadas em assembleia (salvo urgência).
Repartição desproporcional que não respeite a quota definida.
Isenção prevista no regulamento (ex: frações do rés-do-chão não pagam elevador).
Comprador recente: o novo proprietário só responde por obras aprovadas depois da compra; as anteriores ficam a cargo do antigo dono.

Sugestão: Leia o artigo Como contestar decisões da assembleia de condomínios?

Consequências de não pagar

Se um condómino não pagar a sua parte:

A ata da assembleia aprovada serve como título executivo.
O administrador deve instaurar ação judicial no prazo de 90 dias após o incumprimento (se o valor for ≥ IAS).
Podem ser cobrados juros de mora, custas judiciais e sanções pecuniárias aprovadas em regulamento.
Em último caso, pode haver penhora de bens ou do ordenado.
Prazo de prescrição da dívida: 5 anos (art. 310.º, g) CC).

Sugestão: Leia o artigo Não tenho dinheiro para pagar as obras do condomínio: o que fazer e quais as consequências?

Resumo das responsabilidades

Tipo de obra	Quem paga?
Conservação comum	Todos os condóminos, de acordo com a quota prevista
Melhorias especiais	Quem deles beneficia, ou todos se aprovado por maioria
Uso exclusivo	Proprietário da fração, salvo impacto estrutural
Urgência extrema	Todos os condóminos, salvo se prova de uso ou culpa exclusiva de uma fração
Obras sem aprovação	Não obrigatório pagar; decisão pode ser contestada

Dicas práticas para condóminos

Participar nas assembleias e consultar sempre a ata antes de pagar.
Confirmar se as obras foram aprovadas com o quórum adequado.
Solicitar orçamentos detalhados e previsões de custos.
Em caso de dúvida, pedir esclarecimento à administração do condomínio ou aconselhar-se juridicamente.

Perguntas Frequentes

Comprei casa há pouco tempo. Tenho de pagar obras decididas antes?

Não. A responsabilidade recai sobre o proprietário à data da aprovação da obra em assembleia, ainda que o pagamento seja exigido depois.

Obras de emergência também precisam de assembleia?

Obras urgentes para evitar danos ou garantir segurança podem ser decididas em assembleia extraordinária. Em casos gravíssimos, a administração pode avançar preventivamente, prestando contas depois.

E se discordar do valor ou utilidade da obra?

Registe a sua discordância durante a assembleia e, se necessário, procure apoio jurídico. Para impugnar decisões, existem prazos curtos e mecanismos próprios.

As áreas de uso comum, mas de acesso exclusivo, como são tratadas?

Obras em terraços ou garagens de uso exclusivo, mas essenciais à estrutura, podem ser partilhadas. Já arranjos que beneficiam apenas o utilizador ficam normalmente a cargo desse condómino.

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