Se a empresa que administra o seu condomínio desapareceu com o dinheiro, não presta contas ou ignora as suas obrigações, não está sozinho. Todos os anos, milhares de portugueses apresentaram queixas relacionadas com má gestão de condomínios – um problema crescente e preocupante.

Neste artigo, explicamos quem regula estas empresas, onde reclamar, como agir passo a passo e o que pode fazer legalmente em cada fase.

Queixas sobre empresas de condomínio em Portugal: dados mais recentes

Segundo o jornal Expresso, com base em dados oficiais do IMPIC – Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, em 2023 foram recebidas:

4.139 queixas de residentes — número recorde, o dobro de 2022
Cerca de 2.075 (50%) enquadram-se na categoria “Outros”, onde os problemas com empresas de condomínio têm um peso significativo

Queixas comuns:

- Empresas que desaparecem com o dinheiro;
- Fundos depositados em contas bancárias próprias da empresa;
- Falta de obras e inércia na gestão do prédio;
- Conflitos entre vizinhos (ruído, lixo, entre outros).

O presidente do IMPIC, Fernando Batista, confirmou que muitos casos terminam em processos de contraordenação, mas uma parte significativa fica por resolver, devido à informalidade do setor.

Entre 2017 e 2021, a DECO recebeu 6 975 reclamações sobre empresas de gestão de condomínio, o que corresponde a cerca de 116 por mês (fonte: esquerda.net)

Quem regula as empresas de gestão de condomínio em Portugal?

Embora não exista uma entidade exclusiva que regulamente estas empresas, há instituições públicas e privadas com competências específicas.

IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção)

Recebe e analisa queixas relacionadas com gestão de condomínios;
Atua em casos de violação de deveres contratuais ou legais, podendo instaurar processos de contraordenação;
Pode aplicar coimas, sobretudo quando há retenção indevida de valores ou gestão opaca.

Submeter uma queixa: https://www.impic.pt

ASAE e Direção-Geral do Consumidor

Fiscalizam práticas comerciais enganosas, cláusulas abusivas e o cumprimento da obrigação de disponibilizar livro de reclamações eletrónico

APEGAC

A APEGAC é a Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios:

Embora não tenha função reguladora, pode prestar apoio técnico e institucional a condóminos;
Fornece informações legais e práticas, e promove boas práticas de gestão condominial.

Site: https://www.apegac.com

Condomínio DECO+ (Rede DECO de empresas certificadas)

Se a empresa pertencer a esta rede, a DECO pode intervir em caso de litígio, atuando como mediadora entre o condomínio e a empresa;
Ajuda a resolver problemas de incumprimento de contrato ou conflito de interesses.

Mais informações: www.condominiodeco.pt

Motivos mais comuns de reclamação (dados DECO)

Segundo a Condomínio DECO, os principais motivos de queixa são:

- Má gestão das áreas comuns;
- Falta de transparência nas contas;
- Cobranças indevidas;
- Conflitos entre condóminos;
- Falta de convocação de assembleias;
- Decisões tomadas sem maioria qualificada;
- Inércia perante problemas urgentes (infiltrações, elevadores, etc.)

Passo a passo: o que fazer se estiver insatisfeito com a empresa de condomínio

1. Tentar resolver com a empresa

Escreva à empresa (preferencialmente por carta registada ou e-mail com recibo de leitura);
Explique o problema, forneça provas (documentos, atas, fotos) e defina um prazo de resposta razoável (10 a 15 dias).

2. Levar o tema à Assembleia de Condóminos

Se a empresa ou o administrador continua inoperante:

Solicite que o ponto seja colocado na ordem de trabalhos da próxima assembleia;
Pode propor:

– A destituição do administrador;

– Nomeação de nova empresa ou gestão interna;

– Pedido de contas ou auditoria.

Esta é a via mais eficaz e legalmente válida para tomar decisões coletivas.

3. Reclamar através do Livro de Reclamações Eletrónico

Aceda a: www.livroreclamacoes.pt ;
Escolha a opção “Fazer Reclamação” e preencha todos os dados solicitados (seus e da empresa que pretende fazer queixa);
Descreva a situação detalhadamente com datas e factos;
Anexe documentos relevantes (contrato, atas, faturas, e-mails);
Submeta e guarde o comprovativo.

A empresa tem 15 dias úteis para responder. Se não o fizer, pode reclamar à ASAE ou ao IMPIC.

4. Denúncia à ASAE ou ao IMPIC

ASAE: se a empresa não tem livro de reclamações ou publicidade enganosa;
IMPIC: se a empresa retém fundos, não responde às reclamações ou incumpre deveres legais.

5. Recorra à DECO, se aplicável

Se a empresa fizer parte da rede Condomínio DECO+, pode aceder ao serviço de resolução de conflitos, sem custos adicionais.

6. Julgado de Paz ou Tribunal

Julgado de Paz: para litígios até 15.000 € * (rápido, económico, sem advogado obrigatório);
Tribunal cível: se os valores forem mais altos ou o conflito mais complexo.

7. Suspeitas de crime (fraude, burla ou furto)

Se houver indícios de desfalque, fraude ou apropriação indevida de fundos, os condóminos devem:

Apresentar denúncia na PSP/GNR ou ao Ministério Público;
Se houver condenação, o administrador pode ser obrigado a indemnizar o condomínio ou mesmo ser condenado a pena de prisão.

Não permita que a má gestão prejudique a sua qualidade de vida e o valor do seu imóvel.

Com mais de 4.000 queixas registadas apenas em 2023, os problemas com empresas de gestão de condomínios são uma realidade crescente em Portugal. No entanto, não está indefeso – existem múltiplas vias legais e institucionais para resolver conflitos e exigir transparência.

Na Condomínios com Vida, acreditamos que uma gestão transparente e eficaz é um direito, não um privilégio. Se está a enfrentar dificuldades com a atual administração do seu condomínio, não hesite em procurar ajuda profissional e exercer os seus direitos como condómino.

A sua casa merece uma gestão à altura do investimento que representa.

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