A gestão de condomínios em Portugal tem vindo a crescer nos últimos anos e, com ela, também o número de queixas. Só em 2023, mais de quatro mil reclamações foram registadas no IMPIC, muitas relacionadas com má administração, falta de transparência e retenção de fundos.

Mas afinal quem regula as empresas de gestão de condomínios? Quem fiscaliza, quem recebe queixas e quem pode realmente agir?

Se procura respostas claras e alinhadas com a realidade portuguesa, leia este artigo. Esperamos conseguir esclarecer todas as suas dúvidas!

Existe uma entidade reguladora única para condomínios?

Não.

Em Portugal não existe uma entidade única e totalmente dedicada à regulação das empresas de administração de condomínios.

Contudo, há várias instituições públicas e privadas com poderes específicos para fiscalizar, atuar, mediar conflitos e aplicar coimas quando necessário.

Quais são então essas entidades?

1. IMPIC – Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção

O IMPIC é atualmente o organismo mais relevante no que diz respeito à fiscalização da atividade das empresas de gestão de condomínios.

Competências principais do IMPIC

Recebe e analisa queixas sobre práticas ilegais de administradores profissionais;
Pode instaurar processos de contraordenação;
Aplica coimas, sobretudo em situações como retenção indevida de fundos, gestão opaca ou incumprimento contratual.

Apesar de não licenciar nem certificar empresas do setor, o IMPIC é a entidade de referência para problemas graves com administradores de condomínio.

Quando recorrer ao IMPIC?

Quando existirem indícios de violação de deveres legais, como falta de prestação de contas, desaparecimento de valores, gestão irregular ou incumprimento reiterado das obrigações.

2. ASAE – Autoridade de Segurança Alimentar e Económica

A ASAE intervém principalmente nas relações de consumo e práticas comerciais.

Atua quando há:

Falta de Livro de Reclamações físico ou eletrónico;
Publicidade enganosa por parte da empresa de gestão;
Cláusulas abusivas nos contratos;
Falta de resposta às reclamações submetidas no Livro de Reclamações Eletrónico.

Quando recorrer à ASAE?

Quando o problema está relacionado com direitos do consumidor ou incumprimento das regras formais da empresa.

3. Direção-Geral do Consumidor (DGC)

A DGC acompanha reclamações no âmbito da defesa do consumidor, funcionando como entidade de mediação.

Ela pode:

Receber reclamações feitas através do Livro de Reclamações Eletrónico;
Acompanhar e encaminhar processos;
Avaliar se houve violação dos direitos do consumidor.

Embora não aplique coimas diretamente, tem um papel importante na mediação e orientação jurídica.

4. APEGAC – Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios

A APEGAC não é uma entidade fiscalizadora, mas tem peso no setor.

Ela pode:

Prestar apoio técnico e institucional aos condóminos;
Promover boas práticas;
Disponibilizar informação legal, formação e orientação para uma gestão mais profissional.

Ter uma empresa associada à APEGAC é geralmente sinal de maior profissionalização e compromisso ético.

5. Condomínio DECO+ – Rede de Empresas Certificadas pela DECO

A DECO criou a rede Condomínio DECO+, composta por empresas certificadas que cumprem padrões mais exigentes.

Se a empresa do seu condomínio pertence a esta rede, a DECO pode:

Mediar conflitos entre condóminos e a administração;
Ajudar a resolver problemas contratuais;
Acompanhar litígios sem custos adicionais.

É uma garantia extra de confiança e rigor.

Então… quem fiscaliza afinal?

Ficou confuso? Podemos resumir assim:

PROBLEMA	ENTIDADE RESPONSÁVEL
Retenção de dinheiro, má gestão, incumprimento de deveres legais	IMPIC
Cláusulas abusivas, publicidade enganosa, livro de reclamações	ASAE / DGC
Mediação e resolução de conflitos de consumo	DECO
Apoio técnico, formação e boas práticas	APEGAC
Crimes como fraude ou apropriação indevida	PSP / GNR / Ministério Público

E quando a empresa não cumpre? O que fazer?

Se já consultou o artigo “Onde fazer queixa de uma empresa de gestão de condomínio?”, sabe que os passos recomendados incluem:

Contactar a empresa por escrito e solicitar resposta num prazo razoável.
Levar o assunto à assembleia de condóminos.
Reclamar através do Livro de Reclamações Eletrónico.
Apresentar denúncia ao IMPIC ou à ASAE, conforme o caso.
Recorrer à DECO, se a empresa fizer parte da rede Condomínio DECO+.
Avançar para Julgado de Paz ou Tribunal, se necessário.
Em casos de suspeita de crime, apresentar queixa às autoridades policiais ou ao Ministério Público.

Porque é que o setor enfrenta tantos problemas?

A atividade de administração de condomínios continua a ter um grau elevado de informalidade. Muitas empresas carecem de estrutura, formação legal adequada e processos transparentes. A ausência de um regulador único obrigatório contribui para a incerteza e para o aumento de conflitos.

Como garantir que o seu condomínio está protegido?

Escolher uma empresa de administração experiente, transparente e organizada é a forma mais eficaz de garantir tranquilidade, boa gestão financeira e preservação do valor do imóvel.

Na Condomínios com Vida acreditamos que:

A transparência financeira é essencial;
Os condóminos devem ter acesso claro às contas;
A comunicação deve ser rápida e eficaz;
As assembleias devem ser respeitadas e bem conduzidas;
A administração deve ser feita com rigor, ética e profissionalismo.

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